城市

说明：保留原始 VNote 结构与历史观点。涉及产品规则、收益率、政策或具体标的的内容具有时效性；仅对明确错误或已经变化的制度做少量校正，不构成投资建议。

历史观点记录：城市、人口和房地产判断具有明显时代背景与主观性，保留用于呈现当时的学习思路，不作为当前城市投资结论。

1. 哪个城市值得投资

1. 一个城市人口吸引力：经济-人口比值
2. 城区看人口质量：比如是高新科技产业还是重工业人口
3. 是不是交通中心：这里的交通中心不是地理上的，而是公交、地铁上的
4. 单中心还是多中心：单中心城市，投资要尽量买在主城区。多中心城市，投资倒不一定非要买在主城区，下边的行政区、经济功能区同样具有价值

2. 中国城市是如何发展的

北京对标华盛顿（剥离经济色彩），上海对标东京（金融+科技，城际线延伸到多个城市），广深对标旧金山（大湾区互补性强） 城镇化发展两条路：发展大城市，就地城镇化。最开始中国选择第二条，所以严格控制大城市人口。后来强者越强，弱者越弱，出台了让大城市可以使用小城市的土地的政策，因此走第一条路 中小城市因为人口通缩，所以需要警惕财政危机 GDP注水，地方财政造血能力下降：一般公共预算收入、土地出让收入、地方债务 原来是东富西穷，现在是南强北弱 大城市现在是香港化，而小城市则是日本化 各个城市都在抢人 北京排除经济功能，由雄安承接，雄安附近的楼市倒是炒起来了，财政上由全国支持北京 深圳房地产太疯狂，华为都被卷跑了。深圳南山很牛逼，上市公司多 汕头拿着政策、贸易、侨乡优势，结果是人不行，为了钱不择手段+排外+关系户 中国房价暴涨，人口通缩 三四线城市房价能涨是因为棚改

房地产市场发展，从需求看，经历四个阶段：首次置业、改善、投资、投机，分别对应二手房/一手房：小于0.5，介于0.5-1，介于1.1-1.5，超过1.5:1 城市化进程的阶段：三线：工业化，二线：居住，一线：CBD

3. 中国城市群

3.1. 珠三角

长三角正在变成一个“省”，珠三角正在变成一个“市 广州原来的重心是往东发展（黄埔）–东莞，现在回到西边（荔湾）–佛山 深圳抛弃香港模式，向新加坡模式看齐 深圳地不够了，可能会跟惠州、东莞搞飞地经济，合作共建园区，承载深圳的产业转移。这样中央和广东省都能接受 汕尾其实已经和深圳合作“深汕合作区” 深圳体现的是中央的意志，和广东省的关系很微妙，换句话说就是中央的飞地。而广东省在佛山顺德和佛山南海部署了一块飞地。佛山是弱市强区 东莞到处都是城乡结合部的画风，东莞不设区县，直接镇街。深圳和东莞的关系和之前香港和深圳的关系差不多 澳门的未来不是博彩业，而是金融中心。希望能够将其打造成人民币离岸市场的“纳斯达克”。澳门虽然很富，但是工业基础薄弱融入不了内地工业体系的链条、人口较少无法消耗内地产能，所以辐射能力太弱，无法带动起珠海 深圳周边：东莞离深圳近并且人口增长快，看涨；惠州离深圳远且人口不多，不好出手；中山经济增长慢，不建议持有 惠州靠近深圳的是惠阳区，但是受深圳辐射弱，不值得投资；如果需要自住还是考虑在中心区域惠城，推荐惠城北部和金山湖，15000-20000 深圳福田南山10W，罗湖7.3W，宝安5.6W，龙华5.5W，龙岗4.2w 佛山1-2W 东莞2W